導讀

　　新一波樓市調控來臨 誰房價冒尖誰出政策

　　四城市繼續收緊樓市調控政策 現有政策打補丁

　　多地樓市迎新一輪收緊 四季度樓市成交量下滑或成定局

　　評論：控制表外資金違規入樓市迫在眉睫

　　新一波樓市調控來臨 誰房價冒尖誰出政策

　　時隔一個月，熱點城市房地產調控升級。

　　近期，武漢、深圳、杭州等地相繼“加碼”樓市調控政策。“這意味著新一波樓市調控來臨了。”業內專家解讀說，這波調整的前提是誰房價冒尖誰出政策。

　　本地人禁買第三套，外地人需兩年社保納稅且對于補繳的不予認定……武漢市房管局14日深夜下發通知，從11月15日起，武漢市主城區正式實行升級版樓市調控政策，提出強化住房限購限貸措施、切實加大住宅用地及住房供應、嚴防土地市場價格過快上漲等六大措施。

　　不僅是武漢，深圳同日也調整住房公積金貸款首付比例，無房者貸款首套房首付比例最低由20%提高至30%；有一套住房者，使用公積金再次購房首付比例不低于70%。顯而易見，防風險、去杠桿意圖明顯。

　　而在5天前，即11月9日晚間，杭州發布信息，樓市調控政策再次升級，加碼限貸、限購。其中，限貸方面，規定使用公積金購首套房最低首付由兩成上調至三成，二套房首付由五成上調至六成；限購方面，規定除了“外地人限購一套”和“暫停購房落戶”外，還增加了“外地人購房需連續繳一年社�；騻�稅”的限制。

　　值得一提的是，這是繼9月18日重啟限購、9月26日設置土地拍賣溢價上限、9月28日二套首付提至五成并暫停購房落戶后，杭州政府第四次出臺政策調控房地產市場。武漢，則是今年第三次樓市調控。

　　多地調控加碼，顯示新一波樓市調控已悄然而來。對此，中國房地產數據研究院執行院長陳晟據記者表示，從部分熱點城市調控升級來看，此輪房地產調控“實質大于形式”。即，調控必須要見實效，熱點城市還須對房價進行“預期管理”，以保證房價的穩定。

　　記者梳理10月份數據也發現，在近期調控加碼的城市中，杭州和武漢房價環比漲幅均較高，其中武漢10月份房價環比漲幅較9月還上漲了0.36個百分點，房價上漲壓力顯然較大。而且，從數據來看，蘇州（10月份房價環比上漲2.66%，較9月份上漲了1.22個百分點）也應處此行列。

　　“16個熱點城市冷暖自知�，F在不好說誰是下一個調控加碼的城市，但‘嚴’字當頭，保持房價穩定是必須達到的目標。”陳晟認為，16個熱點城市只有先控制住過快上漲的房價，才能在贏得與資產泡沫和金融風險賽跑的這場比賽。

　　業內人士分析認為，本輪房地產調控的最大特點是，各地各部門執行力度前所未有嚴格。從調控效果上來看，樓市高溫的態勢將從北京等一線城市開始降溫已成為目前業內主流聲音。

　　盡管如此，仍有分析人士表示，房地產調控之手必須毫不放松，對于城市管理者而言，必須看清大局，嚴控房價上漲卷土重來，為改革贏得時間。(上證)

　　四城市繼續收緊樓市調控政策 現有政策打補丁

　　四城市繼續收緊樓市調控政策

　　11月14日晚間，西安、南京、深圳、武漢分別出臺樓市新政，從規范商品房明碼標價、嚴格落實樓市調控新政、調整公積金貸款首付、提高主城區購房門檻等方面對現行政策進行加碼。國家統計局10月14日發布的"2016年1-10月全國房地產開發投資和銷售情況"顯示，隨著調控效果的顯現，全國樓市熱度有所降溫，銷售量價同比增速開始放緩據記者了解到，多數房企已經提前完成全年任務，在調控加強的背景下，房企推盤速度有所減緩，計劃將業績留至明年的情況較多。

　　細化限購措施

　　從四城的調控力度看，武漢出臺了區域細化限購措施，提高了主城區購房門檻，調控力度相對較大。

　　11月14日，武漢市住房保障和房屋管理局發布《市人民政府辦公廳關于進一步促進我市房地產市場持續平穩健康發展的意見》中確定，本市戶籍禁止購買第三套住房，非本市戶籍則需要連續在本市繳滿2年社�；騻�人所得稅證明，并且對于補繳的不予承認。

　　根據該意見，限購限貸范圍為主城區和開發區，即江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區以及武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區（不含漢南）、武漢市東湖生態旅游風景區等。

　　今年國慶期間，武漢市提出了"實施投資性限購，強化差別化住房信貸政策"，即對于武漢無住房的居民家庭，在主城區購買首套住房申請商業性個人住房貸款，最低首付比例為25%，二套房首付比例為50%，三套房的暫停發放商業性個人住房貸款；非本市戶籍居民家庭購買二套房的，暫停發放貸款，禁止在武漢主城區購買第三套房。

　　有分析人士指出，目前武漢主城區供需失衡，價格上漲過快，差別化區域限購限貸，可引導需求轉移，促進遠城區市場發展。同時湖北三四線城市中有不少城市去化周期超過1年，本次調控或有助于將部分購房需求引導至附近城市，有利于城市間市場均衡發展。

　　現有政策"打補丁"

　　而西安、深圳和南京的調控主要是規范銷售行為、調整公積金貸款首付和加快推盤�？傮w來看是在現有調控政策下的"打補丁"。

　　西安市房屋管理政務網信息顯示，從11月10日開始，西安開展維持3個月的房地產市場秩序專項整治工作，主要對發布虛假房源信息和廣告、通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價、未取得預售許可證銷售商品房、不符合商品房銷售條件，以認購、預訂、排號、發卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預訂款等費用，借機抬高價格、捂盤惜售或者變相囤積房源等9種行為進行嚴查。

　　而南京則提出了宣傳調控政策、加快新盤上市、加強資格審查、強化市場監管四項措施，嚴格落實調控新政，力促南京房地產市場健康發展。10月份，南京市房產交易中心共發放商品房銷售許可證25件，總面積達81.99萬平方米。

　　深圳決定自11月15日起調整公積金貸款首付比例。公積金繳存職工家庭名下在深無房的首付比例最低為30%、名下在深擁有1套住房的首付比例不低于70%。購買第三套住房的不予申請公積金貸款。不過分析人士指出，深圳房價處于高位，公積金貸款額度有限，本次提高公積金貸款首付比例實際對市場影響不大，更多是傳達出深圳市堅持調控政策的信號。(中國證券報)

　　多地樓市迎新一輪收緊 四季度樓市成交量下滑或成定局

　　20城成樓市調控重點區域 多地樓市迎新一輪收緊

　　四季度樓市成交量下滑或成定局

　　限購令削減需求基數 限貸升級加大購房成本

　　近日來，杭州、深圳、武漢相繼發布房地產收緊新政，預示著樓市調控新一輪風暴襲來。據知情人士向媒體記者透露，現階段重點調控名單在之前的北上廣深、天津、南京、蘇州、杭州等16個城市的基礎上，增加石家莊、南昌、長沙、青島4個城市，這也意味著未來這20個城市均存在繼續加強調控的可能性。

　　業內人士表示，樓市調控政策頻出，覆蓋面不斷擴展，在政策頻加壓力的情況下，預計未來房地產市場降溫趨勢延續，四季度樓市成交量下滑或成定局。

　　增壓 各地調控頻繁升級

　　14日深夜，武漢市房管局下發通知，從11月15日起，武漢市主城區正式實行升級版樓市調控政策，提出強化住房限購限貸措施、切實加大住宅用地及住房供應、嚴防土地市場價格過快上漲等六大措施。

　　根據通知要求，在武漢市主城區內，當地戶籍人口購買首套住房（含新建商品住房和二手房），申請商業貸款的，最低首付為30%。第二套普通商品住房最低首付比例為50%；第二套非普通商品住房，最低首付比例為70%。對在武漢市擁有兩套及以上住宅的（業主），暫停向其出售住房。

　　非戶籍人口方面，在武漢市主城區購買首套住房，應當提供自購房之日前兩年（含兩年）連續在本市繳納社會保險或個人所得稅證明，對補繳的社會保險及個人所得稅不予認定，商業貸款最低首付比例30%。對在本市已擁有一套住房的，暫停向其出售住房。

　　同日，深圳發布公積金貸款新政，調整住房公積金貸款首付比例。具體執行為住房公積金繳存職工家庭名下在深圳無房，使用公積金貸款首套住房，首付比例最低為30%；職工名下有一套住房的，使用公積金貸款再次購房，首付比例不低于70%。

　　而在此之前，11月9日凌晨，杭州發布調控新政，在前期限購以及上調住房公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例的基礎上，進一步實施住房限購、上調住房公積金貸款和商業性住房貸款首付比例、暫停發放第三套及以上住房貸款，并將加強對首付資金來源審核、加強對土地競買資金來源審查。

　　其中，非戶籍人口購房需提供自購房之日起前兩年內在本市連續繳納一年以上個人所得稅或社會保險證明，且不允許補繳。公積金貸款方面，首套住房或擁有一套住房并已結清購房貸款的，首付款比例從不低于20%調整為不低于30%；擁有一套住房但未結清相應商業性購房貸款，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付款比例從不低于50%調整為不低于60%；擁有兩套及以上住房或未結清住房公積金貸款的，不得申請住房公積金貸款。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，近日來，各地調控政策頻繁出現升級。且本輪房地產調控與往年最大的不同是，持續的打補丁，加壓力，并且疊加歷史最嚴格的執行力度。

　　擴圍 調控發力20城

　　有知情人士表示，杭州、深圳、武漢三城新政只是第二輪調控收緊的開始。據介紹，此前重點調控的多個城市，一旦房價漲幅難降，均將繼續采取收緊措施。

　　"此前住建部公開過前期漲幅較高的重點16個城市名單，現階段該名單再擴圍。"上述人士指出，目前重點調控城市名單已從之前的16個增加至20個。具體來看，在此前的北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都等16個重點城市的基礎上，增加石家莊、南昌、長沙、青島4個近期房價上漲較快的城市。

　　上述知情人士表示，此輪調控重點是不能出現大幅度的漲幅。因此，不僅僅只是名單重點城市從嚴調控，連續漲幅較高的城市都將是調控重點。這也意味著，部分漲幅較快的城市均將再次面臨調控升級。

　　同時，全國各地繼續大力開展房地產市場整治行動，預計今年四季度調控城市的政策環境都將維持從緊局面。包括銷售誤導、炒作，捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規行為，輕則公開通報、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責任。此外，嚴控與房地產相關的資金流動，落實信貸政策，嚴格清理和管控"首付貸"和開發貸款資金。

　　"本輪房地產調控最大的特征是執行力度前所未有地嚴格。"張大偉表示，這也意味著，未來將有一批漲幅較快的城市繼續加強調控措施。

　　盡管國慶小長假期間，我國多個城市集中收緊調控，從住房成交量到銷售額均有明顯下滑，樓市熱度明顯下降。但有部分城市房價漲幅仍然較快。

　　中國指數研究院數據顯示，2016年10月，全國100個城市（新建）住宅價格中位數為7306元/平方米，環比上漲2.20%，同比上漲2.67%。具體來看，100個城市中，漲幅超過2%的城市達35個，長沙環比上漲4.08%、南昌上漲3.68%，佛山上漲3.22%，杭州上漲2.99%，濟南、青島環比上漲2.89%、2.56%，多個城市漲幅依然較大，另外，不在名單內的蕪湖環比上漲4.35%，南寧上漲3.02%，廊坊環比上漲3.77%，常州上漲3.36%，常熟上漲3.57%。

　　把脈 樓市或持續降溫

　　CRIC研究中心報告顯示，10月28個重點城市商品住宅成交量環比下跌15%，大部分出臺調控政策的熱點城市成交量顯著下滑，如濟南、蘇州、無錫、鄭州成交環比跌幅均超五成。

　　CRIC研究中心研究員楊科偉表示，10月多城政策頻出，政策轉向偏緊以及供應萎縮，市場觀望情緒逐漸放大，但同比來看，僅有4成城市成交較去年下跌。

　　該中心的數據顯示，10月北京成交量環比下滑41%，上海環比下滑18%，但是廣州與深圳成交環比分別上漲11%和53%。二線城市方面，鄭州環比下調76%，濟南環比下調58%，蘇州、無錫分別下調59%和50%。

　　"但需注意的是，成交下滑不僅受消費者預期影響，更多的是房企資金壓力小，選擇捂盤，或個別項目因拿不到預售證已經停盤休假，因此供應量難有較大起色。"楊科偉指出，近期多部委發聲強調整頓市場秩序，尤其是對預售證審批這塊力度將加大，甚至有部分已經完成全年業績的房企，直接休假停盤。

　　數據顯示，10月，房企推盤量大幅減少，30個重點城市商品住宅新增供應量環比下降24%，尤其是多數城市在9月供應量創下新高后，下降幅度頗大。其中，一線城市10月商品住宅供應量較上月減少63%，北、上、廣、深新增供應同環比全部下滑，廣州供應量環比銳減72%；二、三線城市整體供應為2070萬平方米，環比下滑18%，僅6個城市供應量環比上漲，如杭州、廈門、無錫和武漢等，主要是這些城市9月份供應量處于相對低位。相比之下，大部分城市供應量同比、環比雙雙下跌，佛山、常州跌幅超過6成。

　　在此背景下，重點城市供求比多有下降，北京、廣州、南昌、佛山、福州等城市供求比僅為0.3，市場供遠小于求，庫存消化周期上海同比下滑83%，杭州、無錫同比下滑67%，長沙下滑66%，南京下滑60%，青島下滑55%。

　　因此，楊科偉指出，限購令的"回歸"直接削減了需求基數，限貸升級則加大購房成本，預計購房者觀望情緒將愈發濃郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免，絕對量將維持一到兩個季度低位。

　　楊科偉同時表示，考慮到國際環境等因素，貨幣政策可能不會出現大轉向，但房地產行業資金將會定向收緊調控。另外，本輪調整的最終目的是控制"瘋炒"的地價、房價，一旦地價沒有明顯回落，預計接下來還會有更嚴厲的政策出臺。(.經.濟.參.考.報.)

　　評論：控制表外資金違規入樓市迫在眉睫

　　央行近日發布的數據顯示，截至9月末，個人住房貸款余額達16.8萬億元，同比增長34.9%，增速創下2010年9月以來新高。今年1-9月，個人住房貸款新增3.6萬億元，為去年同期的2倍。央行表示，個人房貸增長較快，直接原因是今年以來房地產市場持續火熱，也與金融機構、居民資產配置選擇有關。

　　參考美國和日本經驗，存量財富快速增長對經濟運行會產生較大影響，經濟與房地產的關系更加緊密。經濟主體可以方便地進行抵押融資，從而顯著增大了房地產等資產的流動性，使得房地產周期與經濟周期關聯在一起。而根據央行三季度貨幣政策執行報告，改革開放以來，我國居民金融資產年均增長超過20%，住房資產規模達到金融資產規模的2倍左右。

　　2012年以來，全國勞動年齡人口累計減少1500萬，三大都市圈人口增速放緩，但房價卻暴漲。今年9月，70個大中城市房價漲幅同比超過5%和10%的，分別有29個和19個城市，且均分布在京津冀、長三角、珠三角等經濟發達地區，以及中部城市集群（如武漢、鄭州）。此外，2015年北上廣（東）存款余額相比2013年暴增41%，背后貨幣推動下的加杠桿和資產配置不可忽視。中部核心城市（武漢、鄭州）房價暴漲，盡管有人口積聚的積極一面，但在都市圈需要的社會經濟基礎設施（比如戶籍改革、產業集聚、公共服務均等化等）無太大進展的情況下，非本地人群購房比例高達40%-60%，加杠桿支持下的資產配置不容小覷。

　　資金過度向樓市傾斜，一方面會造成市場非理性和失靈，典型如房價暴漲、投機炒作泛濫、秩序混亂；另一方面，市場失靈會引發隨樓市繁榮（衰落）而一起繁榮（衰落）的金融經濟波動，或者說由房地產引發金融和經濟危機。為阻斷房地產金融"加速器"引致金融危機，阻斷房地產周期和經濟周期循環到危機階段，就需要控制資金流向、控制杠桿率過快攀升。

　　保監會數據顯示，截至今年9月末，保險公司資金運用余額達到12.8萬億元，扣除6.6萬億元的銀行存款和債券，再扣除1.8萬億元的股票和基金，剩下的4.4萬億元為"其他投資"。這里面，相當比例就是不動產投資（或以不動產為基礎的金融產品）。如果以50%計算，投入樓市的資金也高達2.2萬億元。同時，2015年5月以來的16個月，房地產公司債發行達到1.2萬億元。在利率不斷走低的背景下，上述表外融資鏈條短、融資效率高，其成本甚至低于銀行貸款，比如債券利率最低可至3%。

　　并且，今年1-9月，我國新增個人房貸占全部新增貸款的35.7%，將全部房地產貸款（4.3萬億元）算在內，這一比例高達42.5%，可謂史無前例的資金大遷移。事實上，今年前三季度，新增房產開發貸款僅4308億元，其中保障房開發貸款新增4761億元，商業性房產開發貸款凈減少453億元。問題就在于，表外資金已占領房地產融資的陣地。我國銀行業理財登記托管中心數據顯示，2013年至今年6月，明確投向房地產業的銀行理財資金余額，已由1651億元升至2.09萬億元，增幅高達1166%。

　　那么，我國應如何避免資金過度流向樓市？特別是，未來區域大分化的格局會越來越明顯，樓市熱點僅限于少數城市。筆者認為，在貨幣政策穩健的框架下，要避免資產泡沫積累和金融風險爆發，就要控制資金杠桿，控制資金流向房地產的渠道和規模。2012年以來，互聯網金融、P2P、負面清單等金融創新推進，傳統信貸以外的表外已成為資金進入資產市場的主渠道。未來，收緊融資渠道、表外"回表"，應成為金融審慎監管的重點內容，如理財納入廣義信貸、債券收緊等。

　　近一個月，圍繞封堵資金違規入市（如限制消費貸款、理財資金入樓市），控制過度加杠桿（如公積金限貸），控制資金流向開發商（如收緊發債），控制機構參與首付貸和投機炒作等，央行、銀監會、保監會、證監會接連發布相關文件。其目的正是避免高杠桿帶來高風險，避免爆發系統性金融危機。(中國證券報)